Co jakiś czas media informują o kolejnych opóźnieniach związanych z wydawaniem zaświadczeń o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Faktem jest że w przypadku części nieruchomości zaświadczenia w ogóle nie zostały do tej pory wydane i ma to nastąpić dopiero w przyszłym roku. Zdarza się jednak także, że ku zdumieniu zainteresowanych urzędy odmawiają wydania zaświadczenia o przekształceniu.
Co mówią przepisy?
W dniu 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która miała na celu – jak wskazał ustawodawca w projekcie – „usprawnienie dotychczasowych procesów przekształcania praw użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi”.
Zgodnie z tą ustawą z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe z mocy prawa przekształciło się w prawo własności tych gruntów, przy czym ustawodawca wprost wskazał, że grunty zabudowane na cele mieszkaniowe to grunty zabudowane:
1) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi;
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne
3) o których mowa w pkt 1 i 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które wydawane jest przez organy wskazane w art. 4 ust. 1 ustawy (w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego – przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Tyle przepisy.
Praktyka organów rozpatrujących wnioski o wydanie zaświadczenia
Z istoty zaświadczenia wynika, że wydaje się wówczas, gdy chodzi o potwierdzenie faktów lub stanu prawnego wynikającego z prowadzonych przez organ rejestrów, ewidencji lub innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.
Wydawać by się zatem mogło, że proces wydawania zaświadczeń w sprawie przekształcenia użytkowania wieczystego nie jest przesadnie skomplikowany a organ wydający zaświadczenie powinien jedynie sprawdzić przeznaczenie budynku w prowadzonej przez niego ewidencji gruntów (mieszkalne vs. niemieszkalne).
Nic bardziej mylnego.
Przebieg prowadzonych przez naszą kancelarię spraw w sprawach zaświadczeniowych wskazuje, że organy rozpoznające wnioski o wydanie zaświadczeń robi zaskakująco dużo aby znaleźć powód do odmowy wydania zaświadczenia często bardzo luźno związany z przesłankami wynikającymi z przepisów.
Powód nr 1 – roszczenia reprywatyzacyjne
Zdarza się, że w stosunku do nieruchomości prowadzone jest postępowanie administracyjne wszczęte przez następców prawnych dawnych, często przedwojennych właścicieli mające na celu zakwestionowanie aktualnych wpisów w księgach wieczystych. Postępowania te z natury swojej są długotrwałe i mogą zakończyć się po wielu latach, nawet jeśli choćby pobieżna analiza zgłoszonych roszczeń prowadzi do wniosku, że są bezzasadne.
Takie postępowania stanowią jednak niestety świetny pretekst do odmowy wydania zaświadczenia. Urząd argumentuje wówczas, że nie może stwierdzić, czy osoba wpisana do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty faktycznie takim prawem będzie dysponować. Tego rodzaju podejście jest oczywiście błędne, gdyż organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania zaświadczenia nie jest uprawniony do antycypowania rozstrzygnięcia jakie zapadnie w sprawie zgłoszonych roszczeń reprywatyzacyjnych. Jest natomiast związany wpisem użytkowania wieczystego w księdze wieczystej.
W prowadzonych przez nas sprawach taką praktykę udało się skutecznie zakwestionowana przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym.
Powód nr 2 – brak odrębnej własności lokali
Spotkaliśmy się także z praktyką odmowy wydawania zaświadczenia ze względu na to, że lokale znajdujące się w budynku nie miały charakteru tzw. lokali wyodrębnionych. Organ tłumaczy się w takim przypadku tym, że w przypadku tego rodzaju lokali nie może – poprzez analizę kartoteki lokali – stwierdzić przeznaczenia konkretnego lokalu, a ustalenie takie jest konieczne w celu oceny, czy cały budynek ma charakter mieszkalny czy też nie. Taka praktyka jest także nieprawidłowa, gdyż to czy lokal stanowi odrębną własność czy też nie, nie ma znaczenia dla kwestii przekształcenia. W takiej sytuacji organ powinien dokonać na podstawie innych źródeł ustaleń potrzebnych do oceny przeznaczenia lokalu. W przypadku naszej sprawy odmowa wydania zaświadczenia została w związku ze złożonym zażaleniem, uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.
Powód nr 3 – zły stan techniczny budynku
W jednej z prowadzonych przez nas prac Prezydent m.st. Warszawy uznał, że nie doszło do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności jeśli nieruchomość zabudowana jest budynkiem o charakterze mieszkalnym jeżeli którego zły stan techniczny nie pozwala w chwili obecnej na zamieszkiwanie w nim.
Stanowisko to także jest również błędne, gdyż przepisy ustawy przekształceniowej nie ustanawiają wymogu aby dany budynek w dacie przekształcenia (1 stycznia 2019 r.) czy też w dacie wydawania zaświadczenia pozostawał w dobrym stanie technicznym umożliwiającym w tej dacie faktyczne zamieszkiwanie w nim ludzi. Skoro ustawa mówi o gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi, to niewątpliwie chodzi tutaj o przeznaczenie budynku a zatem cel, w jakim został on wybudowany. Ten cel wynika zaś z ewidencji gruntów budynków.
Złożone przez nas zażalenie zostało uwzględnione przez SKO który podzielił nasze stanowisko. Niestety, Prezydent wykazał się niezwykłą determinacją w negatywnym rozstrzygnięciu sprawy, gdyż pomimo takiej a nie innej decyzji SKO ponownie odmówił wydania zaświadczenia powołując się na te same powody. W sukurs przyszło mu tym razem SKO, które tym razem – zmieniając swoje wcześniejsze stanowisko o 180 stopni – utrzymało w mocy postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia.
Postanowienie o odmowie zaświadczenia można zaskarżyć
Warto pamiętać, że przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje z mocy prawa, a nie na podstawie wydanego przez organ zaświadczenia, a organy stosują różnego rodzaju zabiegi aby zaświadczenia nie wydać.
Dlatego po otrzymaniu postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia warto przeanalizować jego uzasadnienie i zawarte w nim przyczyny odmowy. Być może stanowisko organu jest błędne i można je skutecznie zaskarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego i ewentualnie dalej do sądu administracyjnego.
