Pomimo stopniowego hamowania dynamiki rynku nieruchomości, ceny mieszkań i lokali w Polsce nadal utrzymują się w trendzie wzrostowym. Eksperci szacują, że ceny będą rosły co najmniej do początku 2025 r., co stanowi pokusę dla podmiotów z branży budowlanej do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Coraz częściej można więc spotkać się z przedsięwzięciami budowlanymi, które są realizowane przez podmioty niebędące deweloperami, a przynajmniej nie w rozumieniu tzw. ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym).
Co decyduje o statusie dewelopera?
Decydującym czynnikiem, który przesądza o posiadaniu statusu dewelopera jest kwestia, czy przedsiębiorca (w rozumieniu art. 43 [1] k.c.), w ramach prowadzonej przez siebie działalności zobowiązuje się do wybudowania budynku z lokalami mieszkalnymi lub domu jednorodzinnego. Charakter mieszkalny mającego powstać budynku stanowi więc immanentną cechę uznania podmiotu za dewelopera.
Przeznaczenie budynku jest już natomiast kwestią, która jest uregulowana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy. To od tych regulacji jest uzależnione, czy inwestycja będzie miała charakter mieszkalny, usługowy, pensjonatowy, czy też sportowo-rekreacyjny, a w konsekwencji, czy podmiot realizujący to przedsięwzięcie będzie deweloperem czy nie.
Odpowiedź na pytanie o status podmiotu ma o tyle duże znaczenie, że wpływa to na zakres obowiązków podmiotu prowadzącego budowę, które wynikają z zastosowania do nich przepisów ustawy deweloperskiej. Chodzi przede wszystkim o obowiązki związane z koniecznością posiadania rachunków powierniczych do wpłat nabywców lokali, należytym poinformowaniem klientów przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu oraz samymi wymogami co do treści umowy jak również konieczności wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Dzięki temu firmy budowlane, które nie podlegają pod tę ustawę, mają możliwość zaoszczędzenia środków, które byłyby przeznaczone na realizację wymogów ustawowych, co czasem może przekładać się na obniżenie cen sprzedawanych przez nie nieruchomości.
Oszczędności te są jednak zazwyczaj pozorne, gdyż sprzedaż lokali nie mających charakteru mieszkalnego jest obłożona podatkiem VAT w wysokości 23%, a nie 8% tak jak w przypadku lokali mieszkalnych.
Istotniejsza wydaje się jednak kwestia tego, w jaki sposób kształtują się prawa nabywców nieruchomości od obu kategorii tychże podmiotów.
Czyj klient ma lepiej?
Problem posiadania przez podmiot statusu dewelopera albo nie może być szczególnie widoczny w miejscowościach turystycznych, gdzie często m.p.z.p. lub warunki zabudowy dopuszczają tworzenie obiektów usługowych lub sportowo-rekreacyjnych. Wówczas firmy realizujące inwestycję będą pozbawione statusu dewelopera.
Wyobraźmy sobie sytuację w której dwóch braci bliźniaków – Piotr i Paweł – kupili identyczne lokale, w dwóch identycznych budynkach, stawianych po dwóch stronach molo w ramach tej samej inwestycji tego samego podmiotu – niemieckiej spółki Schwindel Development GmbH. Jedyna różnica polega na tym, że budynek po prawej stronie od molo w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony na cele mieszkaniowe, a dla działki po lewej dopuszczalna jest tylko zabudowa pensjonatowa.
Piotr nabył lokal w budynku po prawej stronie i jego mieszkalnie jest kupowane od spółki, która dla tej części inwestycji ma przymiot dewelopera. Ta sytuacja jest stosunkowo prosta, gdyż Piotr będzie przelewał pieniądze, zgodnie z ustalonym harmonogramem, zawartym w umowie deweloperskiej mającej charakter umowy przedwstępnej (zgodnej z art. 35 ustawy deweloperskiej), na bankowy rachunek powierniczy. Z niego, w ramach oddawania kolejnych etapów inwestycji, deweloper będzie otrzymywał kolejne transze środków aż do zakończenia budowy i oddania Piotrowi lokalu.
Paweł nabył lokal w budynku po lewej stronie i w stosunku do jego lokalu nie będą miały zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej, ponieważ status dewelopera jest pochodną kategorii budowanych lokali. Pierwszą znaczącą różnicą będzie charakter umowy zakupu lokalu.
Umowa ta prawdopodobnie będzie również nazwana umową przedwstępną, chociaż w rzeczywistości będzie miała ona charakter umowy nienazwanej w typie umowy deweloperskiej (w zakresie zobowiązania do zawarcia umowy ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu) oraz z cechami umowy o dzieło (zobowiązanie do wybudowania budynku z oznaczonymi lokalami).
Co istotne, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, umowa przedwstępna tego typu, w przeciwieństwie do umów deweloperskich nie jest umową wzajemną w rozumieniu art. 487 § 1 k.c. (m.in. wyrok SN z 30 stycznia 2013 r., V CSK 80/12). Rzutuje to przede wszystkim na takie kwestie jak możliwość wypowiedzenia takiej umowy czy też na przedawnienie roszczeń z niej wynikających, o czym będzie jeszcze mowa w dalszej części tekstu.
Opisane różnice będą miały znaczenie przede wszystkim w sytuacji, w której coś z realizacją inwestycji pójdzie nie tak…
Niewypłacalność spółki budowlanej i co dalej?
Wracając do naszego „stanu faktycznego”, niezależnie od tego, czy wpływ na działalność naszej spółki miał kryzys budowlany w Niemczech, czy też sama nazwa dewelopera, załóżmy, że doszło do niewypłacalności podmiotu realizującego inwestycję przed ukończeniem obu budynków.
Niezależnie od tego, czy niewypłacalność doprowadziła jedynie do konieczności wszczęcia postępowania restrukturyzacyjnego, bądź też upadłościowego, zarówno ustawa prawo restrukturyzacyjne („p.r.”) jak i prawo upadłościowe („p.u.”) zawierają szczególny tryb postępowania, który odnosi się do deweloperów. W zakresie tych przepisów, ustawodawca trafnie określił cel postępowań, które powinny być prowadzone w taki sposób, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców lokali poprzez przeniesienie na nich ich własności, o ile pozwalają na to racjonalne względy (art. 352 p.r. oraz art. 425b p.u.).
Poza tym, nasz Piotr może liczyć na ochronę związaną z obowiązkowego wykorzystania bankowych rachunków powierniczych. Klienci deweloperów mają szansę odzyskania części kwoty, która nie została jeszcze przekazana w kolejnych transzach, w związku z nieukończeniem kolejnych etapów prac. Ponadto wypłatę ich pieniędzy chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który w sytuacjach opisanych w art. 48 ustawy deweloperskiej zwraca wpłaty nabywcom lokali.
Paweł, tak samo jak wszyscy klienci „zwykłych” firm budowlanych nie dysponują gwarancją odzyskania zainwestowanych w budowę środków. Jak zostało wskazane powyżej, zawierane przez nich umowy „przedwstępne” nie mają, zgodnie z orzecznictwem, charakteru wzajemnego. Przez to wykluczona byłaby możliwość odstąpienia od nich na podstawie art. 491 k.c., a zatem strony umowy byłoby nią związane bez możliwości wypowiedzenia, chyba że taka klauzula byłaby zawarta w treści umowy.
Nie można również zapominać o kwestii przedawnienia, która dla roszczeń z tego typu umów, tak samo jak dla umów przedwstępnych, wynosi zaledwie jeden rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Według niektórych restrykcyjnych poglądów wyrażanych w orzecznictwie sądów, powyższy termin dotyczy również roszczeń o zwrot kwoty wpłaconej na poczet ceny nabycia przedmiotu z umowy (tak m.in. w wyroku SN z 5 kwietnia 2019 r., I CSK 126/18). Nabywcy lokali niemieszkalnych muszą więc bezwzględnie pamiętać o konieczności podjęcia działań zatrzymujących bieg przedawnienia ich roszczeń.
Równie problematyczna jest kwestia dochodzenia jakichkolwiek roszczeń bezpośrednio z zawartej umowy. Nawet w sytuacji, w której inwestorzy dochodziliby przed sądem złożenia oświadczenia o przeniesieniu na nich własności zakupionego lokalu, bez jego ukończenia nie będzie to możliwe. Wątpliwa jest przy tym kwestia skutecznego zobowiązania przez sąd podmiotu do dokończenia inwestycji.
Zobowiązanie takie nie byłoby możliwe do wykonania w toku egzekucji inaczej niż poprzez nakładanie grzywien w celu przymuszenia do ukończenia budowy. A grzywny te obciążałyby podmiot, który znajduje się w stanie niewypłacalności, nie przynosząc żadnego skutku. Wysoce wątpliwe jest również skuteczne upoważnienie innego podmiotu do wykonania zastępczego biorąc pod uwagę koszty inwestycji, procedury administracyjne związane z postępowaniem budowlanym oraz prawdopodobnego braku ekonomicznego uzasadnienia dla podjęcia przez inny podmiot ukończenia inwestycji na koszt niewypłacalnego podmiotu.
W związku z tym, że nabycie lokalu apartamentowego zazwyczaj ma mieć charakter inwestycyjny (niemieszkalny), w interesie nabywców potencjalnie może leżeć dopłacenie brakującej kwoty na ukończenie budowy i otrzymanie lokalu niż rezygnacja i otrzymanie zwrotu, czasem niepełnej, kwoty. Nie bez znaczenia pozostaje również wpływ inflacji na nietrafnie ulokowane pieniądze, czy też utracona możliwość zainwestowania w inny projekt.
Możliwość dopłaty do lokalu w celu ukończenia inwestycji deweloperskich dają art. 354 ust. 1 pkt 1 p.r. oraz 425o ust. 1 pkt 1 p.u. Tym samym możliwość zastosowania konstrukcji prawnych, które dotyczą deweloperów, w toku postępowań restrukturyzacyjnych lub upadłościowych pozostałych podmiotów z branży budowlanej, będzie zależeć jedynie od dobrej woli podmiotu zarządzającego majątkiem dłużnika bądź upadłego.
Nie bez znaczenia jest bowiem fakt, że działania ukierunkowane na dokończenie takich „nie-deweloperskich” inwestycji odbywa się niejako poprzez obejście przepisów, a zwłaszcza tych dotyczących postępowania restrukturyzacyjnego. Wówczas próba ukończenia budowy odbywa się na etapie bieżącego prowadzenia przedsiębiorstwa przez wyznaczonego przez sąd zarządcę, a nie w ramach wykonywania zatwierdzonego z wierzycielami układu.
Podsumowując
Ograniczenie stosowania, poniekąd dobrego, systemu zaspokajania roszczeń klientów firm budowlanych, nie do końca jest uzasadnione, zwłaszcza gdy inwestycja wykazuje wysokie podobieństwo do typowych przedsięwzięć deweloperskich. Na wczesnym etapie postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego powinno się bowiem dążyć do jak najpełniejszego zaspokojenia roszczeń nabywców, którym, co do zasady, będzie wydanie ukończonego lokalu. Stanowi to zdecydowanie lepsze zabezpieczenie ich interesów niż typowe zawarcie układu zakładającego np. częściową spłatę posiadanej wierzytelności o zwrot uiszczonych środków.
Z naszego doświadczenia wiemy, że możliwe jest pokierowanie działaniami w postępowaniu restrukturyzacyjnym w taki sposób, jakby uczestniczył w nim deweloper, pomimo nieposiadania przez niego tego statusu. Należy jednak rozważyć, czy nie byłoby zasadne, aby stosowanie przepisów obu ustaw było normą wobec podmiotów z branży budowlanej, realizującej ten typ przedsięwzięć, niż było uzależnione od możliwości i chęci współpracy uczestniczących w nim stron.
Autor:
aplikant adwokacki
