Wśród przepisów ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie systemu ochrony zdrowia związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, uchwalonej przez Sejm 28 marca znalazło się kilka dotyczących umów najmu w okresie epidemii. Dzisiaj ustawą będzie zajmował się Senat, który – ze względów bynajmniej nie związanych z gospodarką – zapewne odeśle ustawę do Sejmu z poprawkami. Skoro zaś bardzo potrzebna regulacja i tak wróci do Sejmu, to konieczne wydają się zmiany dotyczące wpływu epidemii na umowy najmu.
W ustawie odrębnie uregulowano najem w „obiektach handlowych”, o „powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw.” (nazwijmy je „centrami handlowymi”, choć taka nazwa w ustawie nie pada) i odmiennie pozostałe najmy lokali, niezależnie od ich rodzaju: czyli lokali mieszkalnych, handlowych, biurowych, magazynowych i innych.
Najem w centrach handlowych
Sytuację stron umów najmu w centrach handlowych (czyli tych o powierzchni sprzedaży ponad 2.000 m.kw.) reguluje art. 15ze ustawy, stanowiący (wyróżnienia moje):
- W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
2.Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.
- Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.
- Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
Jeżeli dobrze odczytuję ideę stojącą za powyższym przepisem, to jeżeli najemca chce być zwolniony z kosztów najmu, musi zgodzić się na przedłużenie okresu najmu o okres zwolnienia plus sześć miesięcy, stanowiące bonus dla wynajmującego. Myśl ta wydaje się mieć sens (z zastrzeżeniami, o których niżej). Jednak sposób jej zapisania jest tak kulawy, że w razie, gdyby przedmiotowy przepis wszedł w życie bez zmian, prowadzić będzie do niekończących się sporów.
Nierówne rozłożenie kosztów epidemii na strony umowy najmu
Przed przedstawieniem wad formalnych regulacji, warto zwrócić uwagę, że jest ona nie fair wobec wynajmujących (właścicieli centrów handlowych) w dwóch punktach.
Po pierwsze, w zakresie, w jakim zwalnia ich z obowiązku zapłaty przypadających na nich kosztów utrzymywania centrum. Nie widać bowiem żadnego powodu, aby właściciel, który pozbawiony jest możliwości wynajmowania i czerpania korzyści ze swojej własności jednocześnie był obciążony kosztami jej utrzymywania, czyli kredytowania najemców, którym ustawa przyznaje darmową opcję najmu po zakończeniu epidemii.
Po drugie, dyskusyjne jest także, czy zwolnienie najemców z całości czynszu jest sprawiedliwe. W regulacji chodzi wszak o równe rozłożenie kosztów epidemii na obie strony umowy najmu, podczas gdy ustawa ponowie przerzuca całość kosztów na wynajmującego.
Tyle uwag, jeżeli idzie o meritum ustawy.
Sposób sformułowania przepisu jest katastrofą
Po pierwsze, stanowi on (ust. 1), że w okresie zakazu handlu „wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu”. Skoro zaś wygasają „wzajemne zobowiązania”, to m.in. wyjmujący nie ma obowiązku udostępniać najemcy lokalu, a najemca ma obowiązek lokal opuścić. Wynajmujący może zatem, jak się wydaje, zgodnie z prawem, zażądać opuszczenia lokalu przez najemcę, wystawić towar najemcy na ulicę albo nie żądać opuszczenia lokalu i towaru nie wystawiać, a potem za cały okres obciążyć najemcę opłatą za bezumowne korzystanie z jego własności (art. 224 k.c.). Zatem, zamiast kombinować z okresowym „wygaśnięciem obowiązków stron”, ustawa powinna po prostu wprowadzać ustawowy rabat w zakresie czynszu, zachowując strukturę najmu.
Z grzechem pierworodnym w postaci konstrukcji „wygaśnięcia zobowiązań stron umowy najmu” wiąże się kolejny, dotyczący mechanizmu przedłużenia najmu po uchyleniu zakazu handlu. Otóż, ustawa przewiduje (ust. 2), że najemca zobowiązany będzie do złożenia wynajmującemu, w terminie 3 miesięcy do uchylenia zakazu „bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy”.
Nie chcę się wyzłośliwiać nad określeniem „oferta woli”, wszak rozumiem, że są chwile – także w działalności legislacyjnej – kiedy czas jest ważniejszy od klarowności języka. Jednak konstrukcja jest niestety wadliwa w całości. Zacznijmy od tego, że oferta ma być „bezwarunkowa i wiążąca”. Oczywiście to drugie określenie jest zbędne, bo z definicji oferty wynika, że jest ona „wiążąca”. Nie wiadomo natomiast, jak długo oferta ma być wiążąca ani czy może zostać odwołana przed jej przyjęciem przez wynajmującego. Najemca może zatem dać wynajmującemu dowolnie krótki czas na przyjęcie oferty (np. 15 minut od jej otrzymania) (art. 60 § 2 k.c.) albo nie dawać mu żadnego terminu, ale odwołać ofertę, zanim ta zostanie przyjęta (art. 66[2] § 1 k.c.) i w ten sposób wywinąć się z obowiązku przedłużenia umowy.
Co więcej, nie bardzo wiadomo, jak czytać przepis regulujący skutki niezłożenia oferty w okresie 3 miesięcy od uchylenia zakazu handlu. Ostatnie zdanie ust. 2 stanowi bowiem, że „postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty”. Jednak ust. 1 wskazuje, że w okresie zakazu handlu umowa najmu „nie wiąże”. Wyłączenie związania ust. 1 oznacza zatem, że przestaje wiązać wynikające z ust. 1, zaprzestanie związania obowiązkami stron z umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu handlu. Skoro zaś brak związania okazuje się niewiążący, to chyba umowa wiąże nadal, bowiem podwójne przeczenie oznacza twierdzenie. Czyli, jak rozumiem, jeżeli najemca nie złoży oferty w terminie, to okaże się, że przez cały okres zakazu był jednak związany umową najmu, czyli powinien był płacić pełny czynsz, raczej bez odsetek, dodajmy, bo nie dostał faktury, do otrzymania której umowy najmu standardowo uzależniają obowiązek zapłaty czynszu.
To jednak bardzo przychylna wykładania omawianej regulacji, zmierzająca do nadania jej racjonalnego sensu. Niestety, wysoce dziwaczna redakcja przepisu, zakładająca odwołanie odwołania powoduje, że można go wykładać zupełnie dowolnie. W szczególności – zgodnie z literalnym brzmieniem ust. 2 – można uznać, że wyłączenie związania ust. 1 (czyli brakiem związania umową) ma miejsce dopiero od uchybienia przez najemcę terminu do złożenia oferty, czyli po upływie 3 miesięcy od dnia odwołania zakazu handlu. Zatem, czytając literalnie, ust. 2, uchyla brak związania ust. 1, który wyłącza związanie umową najmu, przy czym to uchylenie ma miejsce po tym, jak ust. 1 przestaje już obowiązywać, bowiem wprowadzone nim uchylenie obowiązywania umowy najmu przestaje obowiązywać, gdy uchylony zostanie zakaz handlu. Czyli ust. 2, uchyla zastosowanie niewiążącej już normy ust. 1. A co wtedy z najmem? – zapyta skołowany przedsiębiorstwa – obowiązuje, czy nie? W odpowiedzi można mu tylko życzyć powodzenia w sądzie.
Tymczasem, dla jasności zapisu, wystarczyłoby, aby umowa najmu nie wygasała w okresie zakazu handlu, a przepis stanowił, że o ile w tym okresie najemca skorzysta z rabatu, to wynajmujący może w terminie 3 miesięcy po ustaniu najmu, jednostronnym oświadczeniem złożonym najemcy (tzw. uprawnienie prawokształujące), przedłużyć umową na okres równy czasowi obowiązywania rabatu plus sześć miesięcy.
Wreszcie, kluczowa sprawa, planowana regulacja nie wskazuje, że ma dyspozytywny charakter, czyli że strony mogą umówić się odmiennie. Mamy zaś do czynienia z profesjonalnymi podmiotami po obu stronach. Jeżeli zatem najemcy centrum handlowego, aby utrzymać je przy życiu zdecydują się płacić np. 50% czynszu przez okres zakazu, a zarazem nie chcą przedłużać umów, to ustawa nie powinna im tego zabraniać. Dzisiaj jednak, wobec braku w przedmiotowym przepisie sformułowania „jeżeli umowa stron nie stanowi inaczej”, wydaje się, że omawiane przepisy mają charakter kognitywny, czyli wiążą strony choćby chciały dogadać się inaczej.
Jak mogłyby brzmieć te zapisy?
Nie przypuszczam, aby w Senacie, ktokolwiek miał czas czytać nasz blog. Tym niemniej apeluję o zmiany ustawy i od razu przedstawiam propozycję nowego ich brzmienia:
Art. 15ze.
- W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami, czynsz wynikający z umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy) (lecz nie inne zobowiązania Najemcy, w tym pieniężne), podlegają ustawowemu rabatowi o wysokości X% czynszu wynikającego z umowy, chyba że korzystający z powierzchni na podstawie umowy, uiści wszystkie zobowiązania czynszowe w dotychczasowej wysokości. Niniejszy przepis wchodzi w życie ze skutkiem od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych, o którym mowa wyżej.
- Jeżeli korzystający z powierzchni na podstawie umowy nie uiścił czynszu w dotychczasowej wysokości, w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu, o którym mowa w ust. 1, wynajmujący przez jednostronne oświadczenie złożone najemcy w formie wymaganej dla zmian łączącej ich umowy, może dokonać przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o okres nie dłuższy niż okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.
- Postanowienie ust. 1 i 2 mają zastosowanie, o ile umowa stron zawarta po wprowadzeniu zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. nie stanowi inaczej oraz nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
Najem pozostałych lokali
Regulacje dotyczące najmów wszelkie rodzaju lokali (w tym komercyjnych) zawarte są w art. 31s – 31u ustawy. Wydaje się, że w momencie wejścia a życie ustawy nie będą one miały zastosowania do najmów w centrach handlowych, bowiem te stanowią lex specialis, a nadto w okresie zakazu handlu „nie wiążą”, wiec nie można ich wypowiadać, ani przedłużać.
Jednak, gdy zakaz handlu zostanie uchylony przed 30 czerwca 2020 r. Wówczas, umowy najmu w centrach handlowych ponownie zaczną być wiążące i będą miały do nich zastosowanie poniższe regulacje.
Przedmiotowe przepisy – w zbędnie rozwlekłej redakcji – wprowadzają zasadę, że umowy najmu wszelkich lokali, czyli mieszkalnych, biurowych, handlowych i innych, które skończyłyby się w okresie od wejścia w życie ustawy do 30 czerwca 2020 r., na żądanie najemcy zgłoszone przed upływem dotychczasowego okresu obowiązywania umów, podlegają przedłużeniu do 30 czerwca. Dotyczy to także przypadków, gdy biegnie już okres wypowiedzenia. W tym okresie nie wolno też wypowiadać wysokości czynszu.
Przepisy ten nie maja zastosowania w odniesieniu do niektórych najemców, w tym takich, którzy są w zwłoce lub innym niewykonaniu umów.
Czy taka regulacja jest w ogóle potrzebna? Szczerze wątpię. W okresie epidemii bowiem, najemcy, którzy chcą przedłużyć umowę na dotychczasowych zasadach i płacić czynsz, raczej nie spotkają się z odmową ze strony wynajmującego.
Chcę pokazać jednak, że da się napisać nowe przepisy tak, żeby było wiadomo, co z nich wynika, w tym, że możliwe jest przyznanie jednej stronie umowy prawa do jej jednostronnego przedłużenia. Może zatem dobrze byłoby zastosować ten udany eksperyment w regulacji dotyczącej najmu w centrach handlowych?
