Niejednokrotnie w trakcie realizacji inwestycji dochodzi do sytuacji, w której zachodzi potrzeba wykonania robót dodatkowych. Realizacja robót dodatkowych wiąże się zaś z licznymi konfliktami na linii inwestor-wykonawca w zakresie zapłaty za zrealizowane prace.
Roboty dodatkowe, czyli jakie?
Niestety w przepisach próżno szukać definicji legalnej robót dodatkowych – jest to pojęcie języka prawniczego. W takiej sytuacji z pomocą przychodzi nam orzecznictwo oraz doktryna. W orzecznictwie przyjęło się, że za roboty dodatkowe uważa się roboty wykonywane poza istniejącym zobowiązaniem dotyczącym robót budowlanych, którego zakres określa projekt – art. 649 k.c. (tak. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 19 lutego 2016 r. sygn. akt I ACa 894/15).
W konsekwencji, przy kwalifikacji robót budowlanych jako dodatkowe, należy każdorazowo odwołać się do treści umowy o roboty budowlane, a w szczególności do załączonego do niej projektu budowlanego. Tym samym, cechą charakterystyczną dla robót dodatkowych, jest niemożliwość ich przewidzenia w momencie zawierania umowy.
Co zrobić, gdy wystąpi konieczność realizacji robót dodatkowych?
Konieczność realizacji robót dodatkowych może kreować liczne problemy zarówno dla inwestora, jak i dla wykonawcy. Najczęstszą osią potencjalnego sporu pomiędzy inwestorem a wykonawcą jest to, czy dane prace objęte były pierwotnie zawartą umową czy też nie. Kolejną zazwyczaj sporną kwestią jest wysokość należnego wynagrodzenia za wykonanie robót dodatkowych.
Kontrowersje te wynikają z tego, że skoro roboty nie były objęte umową o roboty budowlane z wynagrodzeniem ryczałtowym, to stawki wynikające z umowy nie stanowią podstawy do ustalenia wysokości wynagrodzenia za roboty dodatkowe.
W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem wydaje się zawarcie przez strony, stosownego aneksu podwyższającego wynagrodzenie należne wykonawcy. Dlatego też wykonawca przed przystąpieniem do realizacji ewentualnych robót dodatkowych związanych z realizacją umowy o roboty budowlane opartej na wynagrodzeniu ryczałtowym, powinien zadbać o zawarcie z inwestorem stosownego aneksu. Tego rodzaju porozumienie z zasady zawiera w szczególności, potwierdzenie zasadności robót dodatkowych składane przez inwestora oraz kwotę dodatkowego wynagrodzenia należnego wykonawcy.
Problem dodatkowego wynagrodzenia jest nieco mniej skomplikowany w przypadku umowy o roboty budowlane, w której przyjęto kosztorysowy model rozliczenia. Tego rodzaju wynagrodzenie charakteryzuje się tym, iż jego wysokość na dzień zawarcia umowy nie jest ustalana w sposób ostateczny i precyzyjny. Wynagrodzenie to ustalane jest następczo w oparciu o kosztorys przygotowywany zazwyczaj przez wykonawcę bądź inwestora. W przypadku wynagrodzenia kosztorysowego możliwe jest rozliczenie robót dodatkowych w zależności od tego, kto przygotowywał zestawienie planowanych prac. Jeśli inwestor, to wykonawca zawsze będzie mógł żądać zapłaty wynagrodzenia za roboty dodatkowe. Jeśli zaś zestawienie to przygotowywał wykonawca, to będzie on mógł domagać się dodatkowego wynagrodzenia wówczas, gdy pomimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Zasadnym jest jednak przed przystąpieniem wykonawcy do realizacji robót dodatkowych uzyskanie stosownej akceptacji inwestora co do zakresu tego rodzaju prac.
Co w sytuacji, gdy Inwestor nie chce zapłacić za wykonane już roboty dodatkowe?
Nawet jeśli wykonawca wykonał prace dodatkowe, a inwestor odmówił zawarcia aneksu, nie oznacza to, że wykonawcy nie należy się zapłata. W takim wypadku powinien on powołać się na przepisy o bezpodstawym wzbogaceniu. Zgodnie z art. 405 k.c., kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Jakkolwiek wydanie przedmiotu robót dodatkowych w naturze z oczywistych względów, może okazać się niemożliwe, to inwestor w takiej sytuacji zobowiązany jest do zwrotu wartości dokonanych prac.
Kiedy dochodzi do wykonania prac dodatkowych, nieobjętych ani zakresem pierwotnej umowy, ani dodatkowym porozumieniem, to po stronie zamawiającego (inwestora) pojawia się korzyść majątkowa. W takiej sytuacji wykonawca może żądać zapłaty równowartości wykonanych robót dodatkowych na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2020 r. sygn. akt VII AGa 158/20).
Realizując inwestycję i przewidując przyszły spór o zapłatę za roboty dodatkowe, należy pamiętać o udokumentowaniu zakresu wykonywanych prac, co ma istotne znaczenie zwłaszcza w przypadku tzw. robót ulegających zakryciu. Jeśli bowiem inwestor będzie kwestionował zakres wykonanych prac, konieczne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Poczynienie przez biegłego odpowiednich ustaleń w przypadku robót ulegających zakryciu może po jakimś czasie okazać się niemożliwe i w takim wypadku dowody wskazujące na zakres wykonanych robót mogą okazać się nieocenione. Dochodząc od inwestora zapłaty należy zaś pamiętać, że dochodzimy roszczenia nie na podstawie umowy o roboty budowlane, lecz na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu co oznacza, że podstawą faktyczną powództwa jest wzbogacenie inwestora. Ma to istotne znaczenie ze względu na fakt, że sąd będzie związany wskazana przez nas podstawą powództwa. Dodatkowo należy każdorazowo pamiętać o konieczności wnioskowania o opinię biegłego, który określi wartość wykonanych prac, gdyż powołanie się na stawki wynikające z umowy będzie bezskuteczne. Wreszcie, należy pamiętać, aby do dochodzonej kwoty wartości prac każdorazowo doliczyć podatek VAT, gdyż organy podatkowe z pewnością się o niego upomną.
Klauzula regulująca zasady rozliczeń stron za roboty dodatkowe, sposobem na uniknięcie sporu
Dobrym pomysłem na zapobieżenie ewentualnemu sporowi, który może wyniknąć z tytułu potrzeby realizacji robót dodatkowych, w szczególności w przypadku, gdy strony zdecydują się na oparcie rozliczenia za realizację robót budowlanych na wynagrodzeniu ryczałtowym, jest uregulowanie tej kwestii już na gruncie umowy o roboty budowlane. Takie rozwiązanie jest korzystnie zarówno dla inwestora jak i wykonawcy. Z jednej bowiem strony wykonawca może sobie zapewnić wynagrodzenie w przypadku wystąpienia robót dodatkowych, z drugiej Inwestor może wprowadzić do umowy stosowne rozwiązania warunkujące realizację robót dodatkowych od jego wyraźnej akceptacji.
Michał Siembab, Radca prawny / Partner
Maciej Klich, Aplikant radcowski
